不動産のセールス&リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説！

「不動産のセールス&リースバックにはどんなメリットがあるのか？」

「不動産のセールス&リースバックはどんな人に向いているのか？」

最近、上記のような質問を頻繁に頂きます。

この記事を見てくれているあなたも、このような疑問を持っているのではないでしょうか？

近年、不動産関係者の中では、セールス＆リースバックという言葉はよく聞くようになりました。

有名所では、2019年からセンチュリー21がリースバックをCMで紹介しています。

しかし、まだまだ大抵の方はセールス＆リースバックと言われても、ピンとこないはずです。

不動産のセールス&リースバックとは、自分の所有している不動産を売却して（セール）、買手に賃料を支払って使用（リースバック）することをいいます。

売手と買手の合意があれば、一旦売却した不動産を数年後に買い戻すこともあります。

実際の利用例としては以下のようなケースです。

【個人に利用されるケース】

• 住みながらにして資金調達をしたい
• 債務の返済で不動産を売却したいが住み続けたい
• 老後の資金が不安だが高齢のため引越ができない
• 家が競売になってしまうが任意売却して賃貸で住み続けたい

このように、個人の場合は、住宅に絡んだケースがほとんどです。

【法人に利用されるケース】

• 資金繰りに困っている中小企業が土地だけを売却する
• 事業所を売却すると事業継続が不可能となるため、そのまま賃貸で使用し続けたい

法人のケースは、急な資金不足に対応するために利用されることが多いです。

顕著なのは、リーマンショックの時で、資金繰りに困った企業が多く利用しました。

以上が、不動産のセールス&リースバックについて基本的な仕組みです。

今回の記事では、更に踏み込んで「不動産のセールス&リースバックの仕組み」や「メリット・デメリット」を紹介したいと思います。

不動産のセールス&リースバックの仕組みやメリット・デメリットについて理解して、貴方の不動産運用に役立ててください。

 

不動産のセールス&リースバックを利用する４つのメリット・特徴

冒頭で触れた不動産のセールス&リースバックは多くのメリットがあります。

セールス&リースバックのメリットは以下の4点です。

• 銀行の融資よりも審査が通りやすい
• 引っ越しの必要がない
• 税金が掛からない
• 将来的に買い戻せる

それぞれを詳しく解説していきます。

銀行の融資よりも審査が通りやすい

銀行から融資を受けるには、「事業の健全性（返済能力）をわかってもらうこと」と「資金の用途を明確にすること」が重要です。

当然、個人や法人の信用で借りるため、審査も厳しくなってしまいます。

リーマンショックのような状況下だと、融資を断られた企業も少なくありません。

その点、不動産のセールス&リースバック契約であれば、重要視するのは「その資産にどれだけの価値があるか」です。

銀行の融資よりも、手堅く当面の資金を手に入れることができるのは大きなメリットになります。

また、銀行の融資よりも、資金を手にするまでの時間が短いこともメリットの1つです。

引っ越しの必要がない

単純に土地を売却した場合、当然引っ越しをしなければなりません。

高齢の方にとっては、慣れ親しんだ土地から離れる精神的苦痛と肉体的苦痛の両方を負うことになります。

引っ越し費用も安くはないため、資金が手元に残るのも明確なメリットです。

法人の場合も、事業に必要な機材や設備を次の事業所に移す必要があるため、多額の費用が掛かります。

セールス&リースバックを利用すれば、土地を売却した後も賃貸としてそのまま住み続けることが出来るので、非常に経済的です。

また、法人の場合はセールス&リースバックの後に大きな受注があっても即対応することが出来るというメリットもあります。

税金が掛からない

セールス&リースバックでは、資産を売却するため、固定資産税が掛かりません。

また、土地を所有するうえで必要な保険料、維持管理費といった費用も掛からなくなります。

このように、固定費を削ることが出来るうえ、場合によってはリース料を経費として計上することも可能です。

資金繰りにも余裕ができ、節税対策にもなるのは大きなメリットの1つといえます。

将来的に買い戻せる

一般的に、任意売却や競売の場合では、売却した資産を買い戻すことは運用目的を持った買い手がいるため、非常に厳しいものとなります。

その点、セール＆リースバックでは、事業が軌道に乗り手元の資金が増えた段階で売却した資産を買い戻すことが可能です。

資金に余裕ができた段階で、資産の買い戻しを検討している方には、セール＆リースバックは非常に良い選択と言えます。

現状の資金繰りは厳しいけど、将来的に買い戻しを検討している場合は、積極的に利用してみてください。

不動産のセールス&リースバックを利用する際の3つのデメリット・注意点

不動産のセールス&リースバックを利用する際のデメリットと注意点を3つ紹介します。

• 買取り価格が安め
• リース料が少々割高
• 買い戻す際に売却時よりも高くなる

それぞれを詳しく解説していきます。

買取り価格が安め

セール＆リースバックで不動産売却をする場合は、一般的な不動産売却よりもその買取り価額は安くなることが大半です。

基本的には3割程安くなると考えてください。

このように安く取引される理由としては、主に3つあります。

• 不動産などの資産は年数が経つごとに、その価値が下がっていく。
• 買主は、買取り後の一定期間は売主に資産をリースしなくてはいけない。
• 売主がリースを継続できなくなり、買戻しも不可能となれば、買主側で資産価値の下がった不動産などを再販売する必要がある。

これらの理由から、買主側としては、利益の確保が難しくなった時のことを考慮します。

そのため、不動産などの買取り価額は安めになる傾向があるので注意が必要です。

リース料が少々割高

毎月に支払うリース料についても、一般的な賃貸物件と比較すると15％ほど割高となります。

主なリース料の目安については、年間で売却価格の10％程度が相場です。

そのため、セール＆リースバックを利用する際は、リース料の支払い計画を綿密に考える必要があります。

単純計算で、10年借りると売却価格とほぼ同額になってしまうため、あまり長期に渡るようであれば利用しない方が賢明です。

買い戻す際に売却時よりも高くなる

一般的にセール＆リースバックでの資産の買戻し額は、売却価格の110％程度となっています。

これは、経年によって資産価値が下がっていても関係はありません。

買戻しを検討するのであれば、十分に資金ができてからにしましょう。

場合によっては、銀行の融資の方が「得」な可能性もあります。

不動産のセールス&リースバックを利用すべき人・企業の特徴4選

セールス&リースバックを利用すべき人や企業には大まかに4種類の特徴があります。

• 引っ越しをしたくない
• 急な資金難で銀行から融資の審査を受ける程、時間がない
• 売却できる資産を所有している
• 資産を買い戻す予定がある

セールス&リースバックはあくまでも緊急時の資金調達としての意味合いが強いです。

それなりに経費も必要になるため、将来的に買い戻す予定が無い場合は利用しないようにしてください。

また、借り続ける理由が無くなった場合も、リース契約を早々に打ち切った方が賢明といえます。

不動産のセールス&リースバックを利用する方法を紹介

不動産のセールス&リースバックを提供している有名な企業を3社挙げます。

• 株式会社ハウスドゥ
• センチュリー21
• ピタットハウス

CMでもよく見かける企業ですが、それぞれ公式ホームページから申し込むことが出来ます。

認知度が高い企業のサービスでも、申し込む際は、契約内容を厳密に把握することを忘れないでください。

他にも、利用するうえでの注意点として、以下の3点をご紹介します。

• 安定した収入がある
• 複数人が名義人の場合は全員の承諾が必要
• 売却価格がローンの残債を上回る

それぞれを詳しく解説していきます。

安定した収入がある

自宅を売却しても賃貸で住み続けられるリースバックは、家を購入してくれる投資家の存在があればこそ。

投資家としては、一般的な賃貸住宅と同じく、毎月発生する家賃を「払えるに足る人かどうか」は当然重要になります。

人によっては医療費や新規事業の投資などですぐに使い果たしてしまうというケースも想定されるからです。

リースバックを行うにあたり、安定収入があるかどうかは、間違いなく査定対象となります。

課税証明など、収入を証明できる書類を用意しておくのがおすすめです。

複数人が名義人の場合は全員の承諾が必要

名義人の同意なしにリースバックの話を進めてしまうと、後のトラブルのもとになります。

あらかじめ、名義人が他に誰かいるかを確認し、話し合っておく必要があります。

売却価格がローンの残債を上回る

売却価格が残債と同程度、もしくはそれを下回るようですと、リースバックそのものが成立しないケースが多いと言われています。

セールス&リースバックを利用する前に、ローンの残債状況は確認しておいて下さい。

まとめ

リースバックは、引っ越すことなく、売却して資金を確保できる便利な仕組みです。

債務の返済や事業資金などまとまったお金が必要になっても、リースバックを使えば、銀行の融資を受けることなく、資金を確保することができます。

ただし、あくまでも緊急時の資金調達法であることは忘れないでください。

場合によっては普通に売却した方が高く売却出来ることもあるため、メリットとデメリットをよく把握した上で、検討する必要があります。