みんなで大家さんのデメリットは?本当に投資して大丈夫?プロ投資家目線でわかりやすく解説!

老後資金

手間暇をかけずに収益が上げられるということで、不動産投資商品の人気が高まっています。

その中でも、利回りが7%と高く、14年間元本評価割れなしと安定した実績を残しているのが「みんなで大家さん」です。

「2か月に1回きちんと配当が入っている」といった運用報告ブログがある一方で、「元本が保証されない」「他の不動産投資と比べると節税に向いていない」といった口コミもあります。

みんなで大家さんには、メリットだけでなくデメリットもありそうです。

失敗しないためにも、デメリットをきちんと理解した上で購入したいところですね。

今回は、みんなで大家さんのデメリットについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

みんなで大家さんの公式サイトはこちら⇨

みんなで大家さんは返金されない?みんなで大家さんの悪い評判・口コミ

高い利回りで人気のみんなで大家さんですが、掲示板やツイッターなどのSNSの口コミ、評判はどうでしょうか。

悪い口コミ、評判

悪い口コミ、評判の詳しい内容についてご紹介します。

40代投資家・男性

みんなで大家さんは、CMやネット広告が多すぎるし、他の不動産投資系のクラウドファンディングなどと比べると利回りが高すぎて怪しいと思います。

30代会社員・男性

みんなで大家さんで検索すると、行政処分や分配金の遅延、元本の未償還といった記事が出て来ます。

こんな商品を購入して本当に大丈夫なのか心配です。

70歳年金受給者・女性

知り合いに紹介されて説明会に参加したのですが、投資先が都心部ではなく地方ばかりで、本当に大丈夫なのかと心配になって購入を見送りました。

みんなで大家さんの3つのデメリット

ここでは、みんなで大家さんのデメリットである

  • 元本は保証されない
  • 出資金の上限など投資に制限がかかる
  • 他の不動産投資よりも節税対策には不向き

について解説します。

みんなで大家さんのデメリット1. 元本は保証されない

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業に基づいた不動産投資商品です。

投資家から集めた資金を使って、事業者である都市綜研インベストファンド株式会社が不動産投資を行い、利益を分配金として支払います。

不動産投資商品の場合は、運用期間が終了すると資産を売却して元本の返済に充当しますが、運用期間中に不動産の価値が大幅に下がってしまうと、元本が返済できない可能性もあります。

そのため、みんなで大家さんは元本保証を行っていません。

分配金で儲かっても元本が減ってしまえば、トータルでマイナスとなることもあり、この点は大きなデメリットと言えます。

しかし、みんなで大家さんでは、投資金額の2割を運営会社が負担し、損が出てもその資金の範囲内であれば元本は減ることなく返金される「優先劣後システム」を採用しています。

このように、元本割れするリスクを極力抑えており、実際に、14年間で一度も元本評価割れはありません。

元本保証ではないのはデメリットではありますが、そこまで気にする必要はないでしょう。

みんなで大家さんのデメリット2. 出資金の上限など投資に制限がかかる

みんなで大家さんは、1口100万円から投資が可能です。

しかし、募集口数は決まっており、いくら資金があってもその枠以上は投資することができません。

投資資金として用意した資金をすべて使えない可能性がある点がデメリットと言えるでしょう。

ただし、みんなで大家さんはファンドの募集が活発なサービスで、2022年5月時点で65種類以上のファンドが組成されています。

希望した口数で応募できなかった場合も、次々に新しいファンドが募集されるので、投資先に困ることはないでしょう。

みんなで大家さんのデメリット3. 実際の不動産投資よりも節税対策には不向き

通常の不動産投資は、賃貸経営を行うので、利益が出ても経費の計上や減価償却など節税効果があります。

みんなで大家さんは、不動産関連の商品ですが、他の金融商品と同じ扱いになるので、利回り7%に対して、20.315%の税金が掛かります。

この税率については固定になるので、実際の不動産投資よりも節税効果は少ないです。

また、現金を持っているよりも不動産を購入した方が資産の評価を下げることができ、相続時には資産を圧縮することができるので、不動産投資は相続税対策によく使われます。

しかし、みんなで大家さんは、現金や株式などと同じで額面が評価額になるので、資産の圧縮効果はほとんどありません。

みんなで大家さんは、節税という点では柔軟性がありませんが、手間暇をかけずに安定した収益が欲しいという方には魅力的な商品と言えるでしょう。

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みんなで大家さんの噂を検証

利回り7%、元本評価割れなし14年継続中、優先劣後システムの採用などメリットが多いみんなで大家さんですが、悪い噂や書込みがあるのも事実です。

ここでは、みんなで大家さんの気になる5つの噂

  • 7%の高利回りだけど安全なの?
  • 過去に行政処分を受けたのは本当?
  • 分配金が支払われなかったことがある?返金されない?
  • 会員制度がマルチみたい
  • 投資物件のエリアが微妙

について解説します。

1. 7%の高利回りだけど安全なの?

他の不動産投資商品は利回り1.5%~2.5%の商品が多い中、みんなで大家さんの7%はかなり高いです。

利回りの高さ=リスクの高さなので、そういった面では、みんなで大家さんはリスクが高めの商品と言えます。

しかし、みんなで大家さんは、資本金1億以上などの要件を満たし、国土交通省や都道府県知事の許可が必要な「不動産特定共同事業」に基づいた不動産投資商品です。

事業者の都市綜研インベストファンド株式会社は、1999年の創業以来、不動産共同事業を活用した資産運用サービスを展開しており、豊富な実績とノウハウを持っています。

ノウハウのある得意な不動産分野に特化し、3年~5年の長期運用を行うなどリスクを抑えた運用を行うことで、7%の高い利回りを実現しているのです。

2. 過去に行政処分を受けたのは本当?

行政処分というと「大きな問題を起こした会社なのでは?」と考える方も多いのではないでしょうか。

みんなで大家さんの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、2013年に行政処分を受けています。

管轄の大阪府は、みんなで大家さんの広告費などの資産計上に問題があるとし、資本金の90%に相当する額が必要な純資産が、それを満たしていないと判断しました。

会計処理としては問題なかったようですが、不動産特定共同事業としては問題があるということで、大阪府は都市綜研インベストファンド株式会社へ行政処分を下しています。

ただし、都市綜研インベストファンド株式会社は、行政処分に対してすぐに改善を行い、現在まで特に問題なく運営しています。

3. 分配金が支払われなかったことがある?返金されない?

上記の行政処分を受けた際に、みんなで大家さんの商品の解約が一斉に起こったため、一時的に分配金の支払いが間に合わず、元本の返金も滞りました。

しかし、みんなで大家さんのホームページでも記載されていますが、遅延した分配金の支払いは行われ、元本の返金も済んでいます。

2022年5月時点では、分配金の未払いや元本の未返金はないようです。

4. 会員制度がマルチみたい

みんなで大家さんには、購入した口数と出資階数によってランク分けされる会員制度があります。

会員は、ホワイト、ブロンズ、シルバー、ゴールド、プラチナの5段階に分けられ、新商品の優先案内やギフトカードが貰える特典を受けられます。

紹介するとギフト券をくれるということで、マルチ商法のような印象を受けますが、1件につきギフトカード2,000円程度です。

高いインセンティブを目的に会員を勧誘するマルチ商法とは、仕組みが違いますね。

5. 投資物件のエリアが微妙

みんなで大家さんが投資しているのは、鹿児島県南九州市、指宿市、奄美大島、三重県伊勢市、成田空港周辺開発プロジェクト用地など、地方が中心です。

都心の一棟マンションへの不動産投資商品が多い中、「みんなで大家さんはリスクの高い地方に投資しているのではないか」と思う方も多いでしょう。

しかし、みんなで大家さんが提供している商品は、2022年5月時点で65種類以上あり、いずれも分配金の遅延、元本の未償還はありません。

みんなで大家さんは、地方でも安定した収益を上げるノウハウがあり、リスクのある地方に投資することで、高い利回りを維持しているのです。

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まとめ

みんなで大家さんは、7%の高い利回り、14年間元本評価割れなしなど、メリットの多い不動産投資商品です。

「手間暇をかけずに収益を得たい」という方に、非常にマッチした商品と言えます。

しかし、元本保証がない、出資金に制限がある、不動産投資と比べて節税効果が少ないなど、デメリットもあります。

みんなで大家さんで失敗しないためにも、デメリットを確認した上で購入しましょう。

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