リバースモーゲージの問題点｜３つの危険と注意点を徹底解説

最近よく耳にする「リバースモーゲージ」という制度をご存じでしょうか。

年金の替わりや今ある資産の運用方法の一つとして注目されている制度です。

ほとんどの方は聞いたことはあるものの、詳しい内容まで説明できる方は非常に少ないのが現状です。

「リバースモーゲージ」という言葉だけ聞くと、なんだかライトで先進的な響きですが、一般の方にとっては制度がやや複雑であり、上手に活用すると有利な反面、注意点もあります。

ご自宅はあなたの大切な資産です。

業者さんに言われるがまま契約してしまった・・・なんて言うことは避け、メリット・デメリットをしっかり理解した上で行動することが大切です。

 

 リバースモーゲージとは？押さえておくべき基礎知識

リバースモーゲージとは平たく言うと自宅を担保に銀行からお金を借りられる制度です。

質屋のように預けてしまうのではなく、契約後もそのまま自宅に住み続けられます。

自宅に抵当権を設定し、金融機関から融資を受けることで、借りたお金をそのまま年金の替わり（足し）として充たり、リフォーム費用や旅行費用、老人ホームの入居一時金に充てる方もいらっしゃるようです。

※抵当権とは、借りたお金を万が一返済できない時、土地や建物を担保する権利のことを言います。

返済できない場合、抵当権者は抵当物件である土地や建物を競売にかけ、その売却費用から弁済を受けられます。

その他にも借りたお金で金融商品などを購入し、資産運用にチャレンジすることも可能です。

一般の方にもなじみ深い「住宅ローン」は自宅を担保にする部分ではリバースモーゲージと同じです。

それぞれの違いは、住宅ローンは先に借りて、後に借入額を毎月返済していくのに対し、先に毎月お金を借り、後（死後）にまとめて返済するのでリバースという名の通り、「逆住宅ローン」というイメージをすると理解が早まるかもしれません。

 リバースモーゲージの問題点といわれる3大リスク？

自宅を売却せず、保有したまま融資が獲得できる「リバースモーゲージ」ですが便利な反面、リスクも存在します。

ここでは「長生きリスク」「金利上昇リスク」「評価額低下のリスク」について解説していきます。

 長生きリスク

「いつまでもお元気でいてください」

「長生きしてね」

「健康長寿の秘訣はなんですか？」

長生きすればするほど周りの方からよく聞くようになる言葉だと思います。

超高齢化社会となった現代の日本でも、長生きは本来喜ばしいことです。

この記事をご覧になっている方々へあえて言うまでもないことですが、長生きはタダではできません。

「住宅資金」「教育資金」「老後資金」これらは「人生の三大資金」と呼ばれていますが、とりわけ「老後資金」はリバースモーゲージ制度を利用した場合でも重くのしかかってきます。

「契約期間は借入から死亡までだから、その後のことは考えなくても良い」と思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、実はそうでもないのです。

たとえば最初に設定された融資限度額を使い切ってしまう場合、あるいは30年などの期限付きの契約をしている場合などです。

人生100年時代とも言われる令和時代。90年、100年と長生きすることで場合によっては存命の間に自宅を失ってしまうこともあるかもしれません。

 金利上昇のリスク

無担保のローンに比べれば安いものの、住宅ローンに比べるとかなり割高な金利で借金をするリバースモーゲージ。

住宅ローンやカーローンは元金と利息を毎月返済することになるのですが、金利が上昇した場合、この利息部分の支払いが増額し、返済額の負担が増えることになります。

一方リバースモーゲージでは、金利が上昇した場合のリスクは売却時に借入金を完済できなくなってしまう場合や、最悪の場合は売却を待たずして資金が回らなくなってしまう恐れもあります。

超低金利の現代だからこそ、金利上昇のリスクには備えておかなければなりません。

 評価額低下のリスク

リバースモーゲージの融資限度額の目安は不動産評価額をもとに決定されます。

一般的には評価額の50％～80％が融資限度額になります。

建物は償却資産なので年々価値は減っていくのが自然なので金融機関側できちんと加味された契約内容になっています。

一方土地の評価額を完璧に予想することは不可能です。

国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定し、発表する公示価格。

国税庁が毎年1月1日時点の価格で発表する相続税路線価。

固定資産税を徴税するために固定資産税の算定の基礎となる土地価格を評価した固定資産税評価額。

人口が減少の一途をたどっている昨今では全体的にみると土地価格は下がる地域が多く、契約当初の見立てよりも土地評価額が下落してしまうことがあります。

不動産評価額4000万円、融資限度額を高めの評価額75％、3000万円とした場合を例としてあげて、評価額下落リスクを考えてみます。

この場合、数年後に評価額が3000万円に下がるだけでもリスク大ですが、万が一、評価額が融資限度額を下回ってしまった場合は目も当てられません。

担保割れが発生し、差額の支払いを請求されてしまうケースもあります。

 リバースモーゲージの問題点はまだまだある

リバースモーゲージの問題点は「3大リスク」の他にも要注意点があります。

上記で解説した3大リスクは家計に直結し、致命傷になるものですが、ここでは家計に直接的なダメージは少ないものの、決して無視できない注意点を書いておきます。

 対象地域が限られる

持ち家であればどの地域でも融資が受けられるわけではありません。

リバースモーゲージ可能な地域は限られています。

地域や不動産の種別（戸建て、マンションなど）によっても条件が異なります。

土地付き一戸建ての方が金融機関の評価が出やすく、融資が受けやすいでしょう。

金融機関ごとの対象地域を以下にまとめてみました。

• 東京スター銀行：首都圏、関西圏、その他主要都市
• 三井住友銀行：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県
• みずほ銀行：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
• 三菱UFJ銀行：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

※対象地域内であっても対象外になる場合もあるようです。

詳しく知りたい方は各金融機関に問い合わせすると教えてくれます。

地域によってはそもそも融資を受けられないという場合もあるようです。

土地付き一戸建てで、かつ都心部の自宅であればともかく、郊外や地方の自宅の場合、ご自身が納得できる条件での融資は受けられないことも少なくありません。

 子どもの同居は原則認められない

リバースモーゲージの融資の利用は、単身世帯や配偶者との夫婦世帯のみが条件となり、子どもやその他の同居は原則認められません。

契約時点で子どもとの同居の可能性がなくとも、将来どうなるかはなかなか予想できないことが多いものです。

リバースモーゲージは性質上、契約後に途中でホイホイ辞められるものでもないので、子どもがいる世帯の場合、この条件はかなりのリスクを負うことになります。

 契約の引継ぎが難しい

契約の内容により、契約者の死亡後に配偶者への契約引継ぎができない場合があります。

当初契約時にはあくまで金融機関と契約者本人で金銭消費貸借契約。

いわゆる「金消」契約を締結します。

※金銭消費貸借契約とは貸主から借主に金銭が貸付けて、借主が貸主に対し、一定の利息をつけて変換することを約束する契約です。

「これで夫婦そろって老後まで一安心」と約束された訳ではありません。

契約者のご主人が早くに亡くなり、奥様へ契約引継ぎできず、家まで失ってしまうこともあります。

長年連れ添った配偶者と長年住んだ我が家を同時に失ってしまう・・・。

ショックやストレスで体調を崩してしまうかもしれません。

 借入額の上限

先述のように借入額には上限があり、場合によっては希望の額が借りられないことも。

具体的な金額のことになると、家庭内であっても突っ込んだ話ができず、後回しにしてしまいがちですが、真っ先に確認しておきたいところです。

問題点ありのリバースモーゲージが注目される3つの理由

ここまで、リバースモーゲージのマイナスイメージばかりにフォーカスしてきましたが、問題点がある反面、それでもリバースモーゲージが注目されている3つの理由、プラスイメージにもフォーカスしてみましょう。

 「老人ホーム生活のよりどころに！？」リバースモーゲージのメリットその1

近年、もはや常識と化した老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）への転居。

入居には高額な入居一時金が必要になることも多く、多くの方が入居一時金の捻出の為、自宅の売却を余儀なくされます。

一度自宅を売却してしまうと、当然ですが、自宅には一切住めなくなってしまいます。

リバースモーゲージであれば老人ホームなどの終の棲家に転居後も、体調がいい時や子ども、孫が遊びに来るなんて時も一度帰省して自宅でくつろぐことができるのです。

ちょっと贅沢利用法ですが、老人ホームなどの終の棲家に「死ぬまで住まなければならない」状態と「いつでも帰る場所がある」状態では転居後の生活でも心の持ちようが違いますよね。

老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅は入居前に内覧すると、いいところばかり見えて「これで老後も安泰だな」と思うかもしれません。

しかし、実際にしばらく住んでみないと、わからないこともあります。

高齢者とはいえ、皆さん元気です。

大勢が共同生活する中で意外とトラブルなんかに巻き込まれることも！？

しばらくの間自宅を残しておけるというのは大きなメリットですね。

 「オーダーメイド！？それぞれの借り方」リバースモーゲージのメリットその2

通常の借入よりも比較的自由度が高いリバースモーゲージ。

一括で振り込まれる方式、年金や給料のように毎月振り込まれる方式、必要な時に必要な分だけ振り込まれる方式。

借り方もある程度自由に選択できれば、うれしいメリットになりそうです。

 「プチ大家さん！？生前は自宅を賃貸に出すのもアリ」リバースモーゲージのメリットその3

介護費用、老人ホーム入居一時金の捻出をしつつ、自宅は持ち続けることができるリバースモーゲージ。

老人ホームに転居後に空き家となった自宅を第三者に貸し出すこともできる制度も出てきました。

分譲賃貸は地域によっては物件も少なく、需要が高い場合も少なくありません。

毎月家賃収入があれば、その後の生活にもゆとりができたら最高ですね。

リバースモーゲージ申し込み前の3つの確認リスト

面倒だからと言われるがまま申し込み、あれよあれよと契約してしまっては後々取り返しのつかないことになりかねません。

申し込み前に確認できることはしっかりと確認しておきましょう。

 見込み融資額と実際の融資額

事前に見込んでいた融資額と実際に融資される額に差があることも珍しくありません。

見込みより高い場合であればまだ良いですが、見込みより大幅に安い場合はそもそもの計画が成り立たなくなってしまうことも。

申し込み前にしっかり内容を確認しておきましょう。

 配偶者への引継ぎ

シンプルに「契約者死亡後、配偶者への契約引継ぎが可能なのか」は確認しておきましょう。

これは事前に確認すればわかることなので忘れず要チェックです。

 相続関係

相続人が全くいない場合は別として、自分の資産だからと思うままにしていると後々になって子どもなどの法定相続人に迷惑がかかることもあります。

※法定相続人とは法で定められている相続人のことで、民法の相続順位によって相続人がきまります。

対義語に遺言（いごん）相続人があります。

親の考えとは裏腹に、子どもが家を相続したいと考えていないかなど、事前に相談しておくことも大切です。

リバースモーゲージを利用するか迷う人の解決策

 

「考えれば考えるほど、何をすればいいのかわからない」

不動産業者や銀行員などのプロであればともかく、ほとんどの方は一生に一度の決断になります。

わからない場合は以下の3パターンの方法と比較検討すると頭の整理もできて理解も深まります。

 単純売却との比較

リバースモーゲージではなく単純に持ち家を売却して資産処分する方法です。

自宅売却の査定は無料の場合がほとんどなので一度不動産屋さんを訪ねてみましょう。

 賃貸との比較

一度にまとまったお金にはなりませんが、そもそも一括でお金が必要ないという方は自宅を賃貸することを検討してみてもいいかもしれません。

家賃査定の場合でも基本的には無料でやってもらえます。

一度不動産屋さんを訪ねてみましょう。

 リースバックとの比較

そのまま住み続ける可能性がより高いなら、リースバックとも比較検討してみましょう。

リースバックを活用することで、住宅売却後もそのまま住み続けることが可能です。

物件の所有者から物件の借主に変わるだけ。

生活するにはほとんど変わりません。

 まとめ

いかがでしたでしょうか。

リバースモーゲージは不動産を取り扱うローンの契約なので契約書条文も一般の方には難解な部分も多く、ついつい第三者である金融機関、不動産業者に任せてしまいがちです。

ここで忘れてはならないのが、金融機関も不動産業者も言わずもがな営利団体であり、企業の利益を優先して動いているということです。

自分のことを一番に優先し、考えて動けるのは他でもないあなた自身しか存在しません。

今後の生活を左右する内容なので金利や評価額などの「未来要素」を的確に判断するのは極めて困難ですが、何も考えず進めてしまうのとしっかり確認の上進めるのとでは後の生活に大きな差が出るのは間違いないでしょう。

リバースモーゲージご検討の際には先述した「メリットとデメリット」「三大リスク」「3つの注意点」「3つの確認事項」などを思い出して、じっくり考えた後での契約でも遅くはないでしょう。

人生最後の大きな決断になるかもしれない問題に、少しでも参考になれば幸いです。